आज आपण या कायदेविषयक लेखात जमीन एनए (NA) करणे या विषयी माहिती पाहणार आहोत. याचे कारण म्हणजे 12 जुलै रोजी इन्स्पेक्टर जनरल ऑफ रजिस्टार (IGR) यांनी काढलेले परिपत्रक. या परिपत्रकामद्धे मध्ये स्पष्टपणे लिहिल आहे की, आतापर्यंत अकरा गुंठ्याचे एग्रीकल्चरल प्लॉट सुद्धा लोकांना विकले जायचे. आणि त्यांचा 11 लोकांचा एकत्र सामूहिक सातबारा केला जायचा. हा सगळा प्रकार बेकायदेशीर होता. याला आळा घालण्यासाठी परिपत्रक काढून सर्व सबरजिस्टारना बजावण्यात आलं की इथून पुढे (12 जुलै नंतर) एकही सातबारा सामूहिक रित्या रजिस्टर केला जाणार नाही. अकरा गुंठ्याचे 11 प्लॉट काढून 11 जणांना विकायचे आणि या 11 जणांचा सामूहिक सातबारा रजिस्टर करून घ्यायचा. सेलडीड करण्याचा हा जो काही बेकायदेशीर प्रकार चालू होता, त्याच्यावर स्पष्टपणे निर्बंध आणण्यात आले आहेत. इथून पुढे असं होणार नाही, हे चालणार नाही असे निर्देश सर्व सबरजिस्टारना देण्यात आले आहेत. त्यामुळे इथून पुढे असे व्यवहार होणार नाहीत.
मग आता व्यवहार तर करायचे आहे, 11 गुंठे सामूहिक सातबारा थांबले, मग आता आपल्याकडे एकमेव पर्याय उरतो, तो म्हणजे तुमची जमिनी एनए करणे. आणि त्यानुसार एनए करून विकणे. किंवा जे विकत घेणारे ग्राहक आहेत त्यांनी पण आता सामूहिक सातबाराने जमीन घेऊ नका. तुमचे पैसे फसतील! पण तुम्हाला आता एनए असणारी जमीन घ्यावी लागेल. आता जर एनए अनिवार्य म्हणजेच गरजेचे झाले आहे. तर ज्यांना जमिनी विकायचे आहे, त्यांनी एनए कसं करतात? ही प्रक्रिया माहीत पाहिजे. त्याच्यासाठी आपण आज ही माहिती पाहत आहोत.
1) तुमची जमीन NA कशी करतात? : हे जाणून घेण्याआधी NA अर्ज कुठे केला जातो हे जाणून घेऊ. जर तुमची जमीन आहे छोट्या गावात, अगदी लहान गाव पातळीवर आहे, तर एनएचा अर्ज तहसीलदार यांच्याकडे केला जातो. जर गाव मोठे असेल, नगर असेल तर एनएचा अर्ज एसडीओ (SDO) कडे केला जातो. किंवा तुमची जमीन शहराच्या लगत आहे किंवा शहराच्या भागात आहे, तर त्याने त्याचा अर्ज कलेक्टर यांच्याकडे दाखल करावा लागतो. किंवा कलेक्टर स्वतः एनए करायची जी पॉवर आहे ती SDO कडे सुपूर्द करतात. म्हणजेच पॉवर दुसऱ्यांना देतात. म्हणजेच एसडीओ किंवा तहसीलदाराला देतात. कलेक्टरच्या वतीने प्रांत अधिकारी किंवा तहसीलदार हे एनए करू शकतात. ही झाली एनए ग्रँट करणाऱ्या अथॉरिटी संबंधित माहिती.
आता अर्ज कसा करावा त्याच्याबद्दल आपण पाहूया. १) तुमची जी जमीन तुम्ही एनए करणार आहात. त्याला सगळ्यात आधी वॉल कंपाऊंड करून घ्या. वॉल कंपाउंड जमत नसेल तर तारेच कंपाऊंड करून घ्या. पण सगळ्यात आधी त्या जमिनीला कंपाउंड करून घ्या. २) मोजणी : तुम्हाला जी जमीन एनए करायचे आहे त्याची पूर्ण मोजणी करून घ्या. मोजणीसाठी तुम्ही अर्ज दिला की मोजणी दोन पद्धतीने होते. एक रेगुलर मोजणी ज्याला कमी फीज लागते. दुसरी तात्काळ मोजणी याला जास्त फीज भरावी लागते. तुम्हाला जर घाई असेल तर. लवकरात लवकर तुम्ही मोजणी करू शकता. आणि शक्यतो मोजणी करताना शासकीय यंत्रणे कडूनच मोजणी करून घ्यावी. प्रायव्हेट मोजणी पण केली जाते. शक्यतो प्राइवेट मोजणी करू नका. गव्हर्मेंट मोजणी करून घ्या.
३) क प्रत : आता हे ‘क प्रत’ म्हणजे काय? तर मोजणी झाल्यावर जो मोजणीचा नकाशा असतो त्या नकाशाला क प्रत म्हणतात. एनएच्या वेळी या क प्रतीच्या 12 प्रती घ्यावे लागतात. या 12 क प्रत तुम्हाला सबमिट करावे लागतात. त्याच्यामुळे अधिकचे पैसे भरून 12 प्रति घ्यायचे. वरील प्रमाणे हे सर्व झालं की तुम्ही अर्ज तयार करायचा. तहसीलदार किंवा एसडीओ किंवा कलेक्टर कडे जाऊन एनएचा अर्ज भरायचा. अर्जासोबत सर्व डॉक्युमेंट्स द्यायचे. आणि महत्वाचं म्हणजे हे सर्व देताना तुमचे सातबारा आणि फेरफार हे पूर्ण 1950 पासूनचे तुम्हाला काढावे लागतील. आणि ते सुद्धा तुम्हाला जोडावे लागतील. 1950 पासूनचा सगळा रेकॉर्ड तुम्हाला जोडावा लागेल.
4) NOC : एकदा तुम्ही अर्ज दाखल केलात की इथे आता सगळ्यात क्लिष्ट प्रोसेस चालू होते. ती म्हणजे एनोसी (NOC). एनोसी कोणाकडून मिळवायची असते हे आपण आता पाहू. तुमची जमीन एनए संन्शन होण्याआधी कलेक्टर वेगवेगळ्या विभागांना कळवतो की, अमुक अमुक जमिनीचा NA साठीचा अर्ज आला आहे. याबाबत तुमची काही हरकत आहे का? तुमचं काही ऑब्जेक्शन आहे का? तुमचं जे काही मत असेल ते आम्हाला कळवा. म्हणून वेगवेगळ्या डिपार्टमेंट मधून एनओसी मागवतात. हे डिपार्टमेंट म्हणजे कोणते तर,, एमएससीबी (mscb) डिपार्टमेंट, पीडब्ल्यूडी डिपार्टमेंट, टाऊन प्लॅनिंग अथॉरिटी डिपार्टमेंट, एअरपोर्ट अथॉरिटी डिपार्टमेंट, रेल्वे अथॉरिटी, इरिगेशन डिपार्टमेंट, आर्मी डिपार्टमेंट, असे जे काही वेगवेगळे गव्हर्मेंट डिपार्टमेंट आहे. जे त्या त्या भागात त्यांचे काही प्रोजेक्ट असू शकतात. त्यांच्या जमिनी असू शकतात, त्यांचे काही काम असू शकतात, यांच्याकडून जेव्हा एनओसी मागितले जाते ही सर्वात क्लिष्ट प्रक्रिया आहे.
तर यांच्याकडून जेव्हा एनओसी येतात, यांच्याकडून काहीही हरकत नाही, असं जेव्हा येतं तेव्हा मग कलेक्टर एनएच्या अर्जाची प्रोसेस पुढे नेतात. तर ही झाली एनओसी मिळवण्याची ट्रेडिशनल प्रोसेस. आता यामध्ये एक नवीन क्रांतिकारी बदल झालाय, नवीन क्रांतिकारी तरतूद आली आहे. महाराष्ट्र महासून अधिनियम कायद्यामध्ये, “सेक्शन 2 सबसेक्शन 7 क्लॉज अ” हा सेक्शन आला आहे. या सेक्शनची हेडिंग आहे, आधार सामग्री संचयिका.
खरंतर आधार सामग्री संचयिका याची आपण थोडक्यात माहिती घेवू. आता आपण पाहिले विविध एनओसी. त्या विविध एनओसी मिळविण्यासाठी भरपूर वेळ जातो. ही खूप क्लिष्ट प्रक्रिया आहे. तर ही सर्व प्रोसेस बायपास करण्यासाठी हा सेक्शन 2(7)अ तयार करण्यात आलेला आहे. आधार सामग्री संचयिका नावाचे एक रजिस्टर असते. हे रजिस्टर कलेक्टरच्या ऑफिसमध्ये राहील. आता हे जे वेगवेगळे डिपार्टमेंट आहेत, त्यांचे वेगवेगळ्या ठिकाणी प्रोजेक्ट चालतात. समजा एअरपोर्ट अथॉरिटी, त्याचा एअरपोर्टचा सर्वे नंबर 57 मध्ये एअरपोर्टचा काम चालू आहे. तर एअरपोर्टने स्वतः कलेक्टर ऑफिस मध्ये यायचं. या आधार सामग्री संचयिका आहे त्यामध्ये नमूद करायचं की, एअरपोर्ट सर्वे नंबर 57 मध्ये आमचे एअरपोर्टच काम चालू आहे. त्याच्यामुळे 57 च्या आसपासच्या लोकांनी जर एनए साठी अर्ज टाकला तर आमचा ऑब्जेक्शन राहील, हरकत राहील असे नोंद करून ठेवायचे.
त्याचप्रमाणे एमएससीबीचे जसे की कुठे पॉवर हाऊस आहे किंवा काही काम चालू आहे. त्यांनी एवून नोंद करून ठेवायची या रजिस्टर मध्ये कलेक्टर कडे की, सर्वे नंबर 58 अमुक गावी आमचं एमएससीबीचे काम चालू आहे. आसपासच्या लोकांना तुम्ही एनए देऊ नका. किंवा इरिगेशन डिपार्टमेंटचा कालवा जातोय, त्या कालव्याचे आसपासच्यांना एनए देऊ नये असे त्यांनी येऊन त्या संचयिका मध्ये नोंद करून ठेवायचे. म्हणजे कलेक्टरला काय होईल सगळे जे पॉसिबल ऑब्जेक्शन्स आहेत ते ऑलरेडी तिथे त्या त्या डिपार्टमेंट स्वतःच नोंद करून ठेवलेली असेल. त्यामुळे एखादा एनए साठी अर्ज आला, तर तो गट नंबर किंवा सर्वे नंबर बद्दल संच्यिका रजिस्टर मध्ये एखाद्या डिपार्टमेंटनी ऑब्जेक्शन घेतलंय का हे कलेक्टर तपासण सोप पडेल. आणि खूप वेळ न जाता कलेक्टरला समजेल की या सर्वे नंबर मध्ये कोणाचा ऑब्जेक्शन आहे किंवा नाही. आणि त्याला समजलं की कोणताच डिपार्टमेंटचा या सर्वे नंबर मध्ये ऑब्जेक्शन नाहीये तर कलेक्टर पुढची प्रोसेस करतो.
ह्या तरतुदीने एनओसीची प्रोसिजर इतकी सोपी आणि सहज आणि फास्ट करून ठेवली आहे. पण बऱ्याच लोकांना ही तरतूद माहित नसल्यामुळे ही वापरली जात नाहीये. तर तुम्हाला जर एनए करायचं असेल , तर तुम्ही शक्यतो वेगवेगळ्या डिपार्टमेंट कडे धावत जाऊन एनओसी घेण्यापेक्षा या तरतुदीचा वापर करा. आणि जर तुमच्याकडून हे काम करणे होत नसेल तर वकिलांना गाठा ज्यांना या तरतुदी माहीत आहे. ते तुम्हाला मदत करतील. तर ही होती एनओसीची प्रोसिजर आणि या प्रोसीजरला बायपास करणारा आधार सामग्री संचयिका ही जी नवीन तरतूद आहे त्याबद्दलची माहिती.
एकदा ही एनओसीची प्रोसिजर झाली की तुमचा जो अर्ज आहे, तो कन्सेंट डिपार्टमेंटला पाठवला जातो. स्थानिक पातळीवर त्या अर्जासंबंधीत अहवाल द्यायचा. तर मग स्थानिक पातळीवर सर्कल ऑफिसर असतो. आणि त्याच्या हाताखाली तलाठी असतो. सर्कल ऑफिसर आणि तलाठी यांनी तुमच्या अर्जावर शेरा द्यायचा असतो. त्यांनी अहवाल द्यायचा असतो की, हा जो अमुक अर्ज आलाय त्या जर अर्जाला काही जर हरकती असतील, जवळ शाळा आहे, रेल्वे मार्ग आहे, किंवा अजून काही अडचणी असतील स्थानिक पातळीवर, तर त्या हरकती असतील त्या नोंदवून किंवा हरकती नसतील तर काही हरकती नाही अमुक गट नंबरला, अमुक सर्व्हे नंबरला एनए देण्यास स्थानिक पातळीवर आमच्याकडे कुठली हरकत नाही, किंवा अडचण नाही. हा शेरा असा अहवाल तुमचा तलाठी आणि सर्कल अधिकारी हे त्या फाईलवर मारतात. किंवा त्या फाईलला जोडतात. आणि परत ही फाईल कलेक्टर कडे किंवा जो कोणी अथॉरिटी आहे त्याच्याकडे, तहसीलदार किंवा एसडीओ त्यांच्याकडे पाठवला जाईल.
आता हे सगळे टप्पे पार करून एकदा तुमचा एनएचा अर्ज सर्कल अधिकारी व तलाठ्याच्या अहवाला नंतर त्यांच्या रिमार्क नंतर परत जर तहसीलदाराकडे, कलेक्टर कडे किंवा एसडीओ कडे आला तर आता मात्र खरी प्रोसिजर चालू होते. तुमच्या एनएला ग्रँट देण्याची! हा पण अजून एक विषय राहिलाय. हे करण्याआधी तुम्हाला दोन प्रकारचे फीज भरावे लागतात. एक आहे , एनए टॅक्स म्हणजे अकृषी कर तर तुम्हाला भरावा लागेल. आणि दुसरं कन्वर्जन टॅक्स म्हणजे एग्रीकल्चर मधून नॉनएग्रीकल्चर मध्ये कन्व्हर्ट करताय तर त्याच्या कन्वर्जन टॅक्स भरावा लागेल. हे दोन तुम्हाला टॅक्स भरावे लागतील. आता इथे अजून एक गोष्ट आहे जर तुमची जमीन भोगवटादार वर्ग दोनची असेल, तर मात्र तुम्हाला या दोन टॅक्स व्यतिरिक्त अजून एक टॅक्स भरावा लागतो. तो म्हणजे नजराणा भरावा लागतो.
हे सगळं तुम्हाला कन्सेंट अधिकारी सांगतील की तुमच्या जमीनीवर किती नजरांना पडणार आहे. हे सगळे भरावे लागतात. हे सर्व भरलेवर, आता मात्र तुमचा अर्ज जो आहे एनएचा तो संबंधित अधिकाऱ्याकडे जातो. संबंधित अधिकारी तुमचा अर्ज पडताळून पाहतो की सगळे एनओसी आले आहेत का? किंवा सर्कल अधिकारी तलाठ्यांचे अहवाल आलाय, त्यांचा रिमार्क आलाय, बाकी सर्व तुम्ही एनए टॅक्स, कन्वर्जन टॅक्स भरला आहे, भोगवटादारचा टॅक्स भरला आहे. सर्व पडताळून व्यवस्थित वाटल. आता मात्र तुमचा अधिकारी एनए ऑर्डर पास करतो. आणि तुम्ही ज्या कुठल्या हेतूसाठी एनए मागितला होता तो हेतू तिथे नमूद करून एक मोठा 8 ते10 पानाचं एनए ऑर्डर पास करतात. त्यात सर्व माहिती लिहिलेली असते. की तुम्ही कुठल्या हेतूसाठी मागितला, आसपासची माहिती, असलेले रिमार्क, यासर्वांची त्यात नोंद असते. अशा पद्धतीने एनए ऑर्डर होते. तुमच्या हातात एनए ऑर्डर मिळते. एकदा तुमच्या हातात एनए ऑर्डर आली की तुम्ही काम करू शकता. तर ही झाली पूर्ण प्रोसिजर.
आता याच्यात शेवटचा एक अत्यंत महत्त्वाचा मुद्दा हा आहे की, एनए ऑर्डरमध्ये कॅन्सलेशन ऑफ एनए ऑर्डर असा एक क्लॉज टाकून असतो. तो टाकूनच मिळतो एनए ऑर्डर मध्ये आणि टाईम लिमिट दिल्या जातात. एक वर्ष,दोन वर्ष, तीन वर्ष जे काही तुमचं टाईम लिमिट दिलं असेल त्याप्रमाणे. ते काय असत तर तुम्ही तुम्ही ज्या हेतू साठी ही एनए ऑर्डर मिळवतात. त्या हेतूचे दिलेल्या वेळेत जर तुम्ही उपयोग केला नाही, किंवा ते काम केलं नाही, तर तुमची ही एनए ऑर्डर ऑटोमॅटिकली कॅन्सल होईल. असा एक क्लॉज त्या एनए ऑर्डरमध्ये असतो. म्हणजे हे सगळ्यात महत्त्वाचं आहे.
अशी अनेक उदाहरणे आपण आसपास पाहतो किंवा एकूण असतो की 2005 मध्ये एनए ऑर्डर काढली कन्स्ट्रक्शन करायला. त्याने कालावधी दिला होता की एवढ्या पिरियडमध्ये तुम्ही काम करायचं. मात्र माहित नाही कशातरी कारणा वरून पण त्यांनी केलं नाही तर त्यांची एनए ऑर्डर कॅन्सल झाली. अस पण होत असत लोकांना माहीत नसल्याने. मग वकीलांकडे असे एनए चे फाईल जावून पडतात. तेव्हा सन 2003-4 मध्ये लोकांना कळायचं नाही. आता मात्र तुम्ही सावध राहा. जर तुम्ही एनए ऑर्डर घेतला तर दिलेल्या कालावधीच्या आत तुमचा हेतू (पर्पज) पूर्ण करायचा. नाहीतर तुमची एनए ऑर्डर ऑटोमॅटिक कॅन्सल होते. तर ही होती संपूर्ण प्रोसिजर की एनए अर्ज कुठे करायच, काय काय डॉक्युमेंट लागतात, आणि काय प्रोसिजर आहे. तर आजची माहिती ही तुम्हाला खूप फायदेशीर ठरेल तुम्ही त्याचा लाभ घ्या.
