मित्रांनो ज्यावेळेस आपण एखादी जमीन खरेदी किंवा विक्री करत असतो त्या वेळेस कोण कोणती काळजी घ्यावी याबाबतचा हा लेख नाही. हा लेख एका विशिष्ट विषयावर आहे. खरेदी दस्तच्या दिवशी रजिस्टर ऑफिस मध्ये जेव्हा आपण जातो तेव्हा त्या ऑफिसमध्ये असताना आपण कोण कोणती काळजी घ्यायची? याबाबतची माहिती आजच्या या लेखात पाहणार आहोत. हा लेख प्रॉपर्टी खरेदी घेणार आणि प्रॉपर्टी खरेदी देणार दोघांच्या फायद्यासाठी लिहला गेला आहे. तेव्हा हा लेख संपूर्ण वाचा, आणि महितीपूर्वक वाटल्यास शेअर करा.
मित्रांनो, बघा आपण रजिस्टर ऑफिस मध्ये एखादी प्रॉपर्टी खरेदी साठी जातो साठी जातो त्या वेळेस त्या कार्यालयातील वातावरण, तेथील लोकांची गर्दी, आपल्या दस्ताचा नंबर कधी येणार, पैसे कधी भरावे? अश्या सर्व प्रश्नांचे जाळे आपल्या मनात निर्माण होत असते. आता हे सर्व घडत असताना अनेक गोष्टी असतात की त्यांचा विचार दस्त नोंदणी अगोदर होणे अत्यंत आवश्यक असते. जेणेकरून त्याच्या पासून होणारे भविष्यातील मोठ्या नुकसानी पासून आणि होणारे तोटे पासून आपले रक्षण होऊ शकते.
पहिली महत्वाची गोष्ट म्हणजे दस्तची पाहणी करणे. कोणत्याही खरेदी-विक्रीचा ड्राफ्ट हा अतिशय महत्त्वाचा असतो आणि त्यापेक्षाही महत्वाचे असते ते म्हणजे आपला दस्तनोंदणी कृत होण्या अगोदर तो वाचून घेणे. रजिस्टर ऑफिस मध्ये गेलो की आपल्याला तो दस्त दिला जातो आणि सांगितले जाते की आपल्या नावापुढे सह्या करा आणि आपण देखील घाईघाईने सह्या करतो. समजा 40 एकर क्षेत्रांमधील ठराविक क्षेत्र विक्री करण्याचे ठरले असेल आणि तुम्ही तो खरेदी दस्त रजिस्टर होण्या अगोदर न वाचता त्यावर सही केली आणि नंतर तुम्हाला कळले की 20 एकर जागेवर घरांची विक्री झालेली आहे. तर खूपच मोठे नुकसान त्याद्वारे तुम्हालाच सहन करावे लागेल.
त्यामुळे दस्त रजिस्टर करण्याचे ठरले की त्याचे एक-दोन दिवस आगोदर समोरच्या पार्टीला दस्ताचा ड्राफ्ट वाचण्यासाठी मागून घ्या. नंतर त्यामध्ये असे काही लिहिले आहे का, ज्यामुळे पुढे आपणास अडचण निर्माण होऊ शकते हे देखील पाहावे. अशी काही बाब आपणास दिसली तर ती समोरच्या पार्टीच्या निदर्शनास आणुन द्यावे. ड्राफ्ट न वाचता, आपल्या वकिलांकडून समजून घेणूयापूर्वी सही करणे शक्यतो टाळावे त्यामुळे खूप मोठे नुकसान होऊ शकते.
रजीस्ट्री ऑफिसच्या आवारामध्ये अनेक सेंटर असतात, त्यांच्याकडे ठरलेला एक ड्राफ्ट असतो. त्यामध्ये फक्त नाव पत्ता तसेच प्रॉपर्टीचे वर्णन बदलून आपणास तो ड्राफ्ट प्रिंट काढून देत असतात. गरजेचे नाही की तो ड्राफ्ट स्टॅंडर्ड फॉरमॅट आपल्या दस्तासाठी लागू होईल. कारण प्रत्येक दस्ताची किंवा व्यवहाराची परिस्थिती किंवा अटी या वेगवेगळ्या असू शकतात.
दुसरी महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे खरेदी केलेल्या जमिनीचा ताबा किंवा कब्जा. सामान्यता दस्तामद्धे असा उल्लेख केलेला असतो की सदर मिळकतीचा खुला कब्जा आज रोजी खरेदी घेणाऱ्यांना दिलेला आहे. त्यांनी तो कब्जा घेतलेला आहे. परंतु तुम्ही त्या जमिनीचा खोला कब्जा घेतलेला असतो का? म्हणजेच खरेदी दस्त दिवशी त्या खरेदी केलेल्या प्लॉटवर आपण कब्जा घेतलेला असतो का? खरेदी करण्याबाबत कोणताही कायदेशीर प्रश्न उद्भवणार नाही यासाठी तुम्ही एक वेगळी कब्जे पावती किंवा ताबा पावती बनवुन घ्या. त्यासाठी त्या प्रॉपर्टीमध्ये मूळ जमीन मालकासोबत जाऊन एक ताबा पावती बनवून घ्या. त्यामध्ये असे स्पष्ट लिहून द्या की या या तारखेला, एवढ्या वाजून एवढ्या मिनिटांनी प्रॉपर्टीचा खुला कब्जा आम्हाला दिलेला आहे. लिहून घेणार यांनी चेक करून पाहिलेला आहे. कब्जाबाबत कोणतीही अडचण लिहून घेणार आणि लिहून देणार यांचे मध्ये राहिलेली नाही. आणि त्या कागदावर दोघांच्या सह्या करून घ्या.
अशा प्रकारे त्या प्रॉपर्टी संबंधाने कब्जाचा विषय कायदेशीर रित्या संपूर्ण संपुष्टात येईल. नाहीतर बरेच वेळा असे होते की आपण प्रॉपर्टी खरेदी करतो परंतु त्या प्रॉपर्टीचा कब्जा आपल्याला मिळत नाही. आणि झालेला खरेदी दस्त घेऊन आपणास वेगवेगळ्या ऑफिस मध्ये फिरावे लागते.
तिसरी महत्वाची गोष्ट म्हणजे साक्षीदार. दस्त नोंदणी करते वेळी लिहून घेणार, लिहून देणार, दोन ओळखदार आणि दोन साक्षीदार आवश्यक असतात. परंतु अनेक वेळा असे होते की जी व्यक्ती दस्त करून देत असते ती व्यक्ती साक्षीदार आपल्याकडे आहेत सांगून अनोळखी व्यक्तींना साक्षीदार म्हणून बोलावतात. बरेच वेळा रजीस्ट्री ऑफिसच्या आवारात असे अनेक लोक दिसून येतात जे 200-300 रु घेऊन साक्षीदार म्हणून सह्या करतात. अश्या लोकांच्या साक्षीदार म्हणून सह्या घेणे ही गोष्ट अत्यंत चुकीची व बेकायदेशीर असते. कारण आपणास साक्षीदार कोण आहेत, ते कोठे राहत याबाबत काहीच कल्पना नसते. आणि जर समजा त्या खरेदी दस्त संबंधाने एखादा वाद उपस्थित झाला, त्यासंबंधीचा दावा कोर्टात दाखल केला तर त्या साक्षीदारांची साक्ष कोर्टात खूप महत्वाची ठरते.
त्यामुळे दस्त कोणताही करा, लिहून देणार यांचा एक साक्षीदार असावा तसेच लिहून घेणार यांचा एक साक्षीदार असावा. असेच दोन्ही पार्टीच्या बाजूने एक-एक साक्षीदार सही करण्यासाठी तेथे उपस्थित असणे खूप महत्त्वाचे आहे. येथे एक गोष्ट देखील लक्षात घेण्यासारखे आहे की, आई-वडील भाऊ-बहीण यांच्यापैकी कोणी साक्षीदार नसावे. कारण अशी व्यक्ती जेव्हा साक्ष देण्यास कोर्टासमोर येईल त्यावेळेस समोरची पार्टी असे म्हणू शकते की साक्षीदार कुटुंबीयांपैकीच एक असल्यामुळे त्यांच्या बाजूने तो साक्ष देत आहे. त्यामुळे साक्षीदार आपल्या मित्र-परिवार पैकी असावा. अशा प्रकारे साक्षीदार आपण स्वतःदिलेले असावे.
चौथी महत्वाची गोष्ट आहे ती म्हणजे स्टॅम्प ड्यूटी. अनेक वेळा असे पाहण्यात येते की हायवेलगत जी गावे आहेत त्यांचे मूल्यांकन जास्त होत असते आणि हायवे पासुन लांब आहे त्यांचे मूल्यांकन कमी होत असते. त्याच प्रमाणे स्टॅंप ड्युटीचे देखील आहे. तुम्ही एखादा दस्त करत असताना सरकारला जी स्टॅम्प ड्युटी भरता, ती स्टॅम्प ड्युटी अगदी तंतोतंत असावी असे नाही. ती स्टॅम्प ड्युटी 100, 200 किंवा 1000 रुपये सरकारला जास्त गेली तरी काही अडचण नाही. परंतु ती स्टॅम्प ड्युटी एक रुपयादेखील कमी भरली नाही पाहिजे. स्टॅम्प ड्युटी कमी भरलेला दस्त हा बेकायदेशीर मानला जातो. त्यामुळे स्टॅंप ड्युटीचे मूल्यांकन करत असताना दोन-तीन जागेवर तुम्ही पडताळून पाहण्याची आवश्यकता असते. स्टॅम्पड्युटी पडताळून पाहून तसेच क्रॉस चेक करून मगच निर्णय घ्याव.
स्टॅम्प ड्यूटी कॅल्क्युलेट करून घेण्याचा सर्वात सोपा मार्ग म्हणजे, तुम्ही ज्या ऑफिस मध्ये दस्त रजिस्टर करणार आहात त्या ठिकाणी जे सब रजिस्ट्रार म्हणजे बंद साहेब असतात त्यांना त्या प्रॉपर्टीचा सातबारा किंवा प्रॉपर्टी कार्ड इत्यादी कागदपत्रे दाखवून तुम्ही त्याबाबत किती स्टॅम्प ड्युटी भरायचे आहे हे विचारून घेऊ शकता. परंतु कधीही कोणाचेही ऐकून स्टॅम्प ड्युटी एक रुपया देखील कमी भरू नका, थोडी फार जास्त भरली तरी चालेल.
आता शेवटचा पाचवा मुद्दा म्हणजे दस्त मधील उर्वरित मोबदला. बरेच वेळा असे घडत असते की प्रॉपर्टीची किंमत मूळ मालक आणि घेणारा यांच्यामध्ये वीस लाख रुपये एवढी ठरते. त्यातील बारा लाख रुपये ऍडव्हान्स रक्कम म्हणून अगोदरच जमीन मालकाला दिलेली असते आणि उर्वरित आठ लाख रुपये खरेदी दस्तच्या वेळेस घ्यायचे ठरलेले असते. परंतु अनेक वेळा असे पाहिले जाते की एखादा खरेदी दस्त झाल्यानंतर उर्वरित पैसे देण्यास तो प्रॉपर्टी खरेदी घेणारा व्यक्ती टाळाटाळ करत असतो. त्यामुळे हा खूप महत्त्वाचा मुद्दा आहे. यावरही प्रकाश टाकण्याची आवश्यकता आहे.
जर तुम्ही प्रॉपर्टी विक्री करणारी व्यक्ती असाल आणि मोबदल्याची उर्वरित रक्कम चेकद्वारे घेणार असाल तर तुम्ही खूप मोठी रिस्क घेत आहात. कारण असे अनेक वेळा पाहण्यात येते की प्रॉपर्टीचा दस्त रजिस्टर झाल्यानंतर उर्वरित मोबदल्याच्या रकमेचा घेतलेला चेक बाउन्स होतो. अशा अनेक केसेस देखील रोज कोर्टात आम्ही बघत असतो. यावर सोयिस्कर तोडगा म्हणजे डिमांड ड्राफ्ट ( DD ) . जर पैसे देणारी व्यक्ती बँकेच्या माध्यमातून पैसे देणार असेल तर त्याला त्या रकमेचा डिमांड ड्राफ्ट देण्याची मागणी करा. कारण चेक पेक्षा डिमांड ड्राफ्टने पैसे स्वीकारलेले अतिशय सुरक्षित असतात.
आता बघा जग डिजिटल झालेले आहे. बसल्या-बसल्या gPay, RTGS, IMPS किंवा अन्य माध्यमातून देखील आपण ते पैसे स्वीकारू शकतो आणि डिमांड ड्राफ्ट क्रमांक किंवा ऑनलाईन पैसे पाठवले असतील तर आरटीजीएस एनईएफटी असेल किंवा गुगल पे, फोन पे ने पैसे पाठवले असतील तर तो डिमांड ड्राफ्ट क्रमांक किंवा transaction number त्या दस्त मध्ये नमूद करणे अत्यंत आवश्यक असते. कारण जमीन मालक तसेच खरेदी घेणाऱ्यांना त्याबाबत भविष्यात कोणतीही अडचण किंबहुना त्यामध्ये कायदेशीर त्रुटी राहणार नाही.
