सामाईक मध्ये जर जमिनीची खरेदी केली तर ती बेकायदेशीर ठरते का? सामायिक जमिनीची खरेदी ही बेकायदेशीर आहे, अशा स्वरूपाचे अनेक व्हिडिओ आणि मेसेजेस सध्या सोशल मीडिया वरती फिरत आहेत तसेच आपल्या ऐकण्यात देखील येतात. तर आता सोशल मीडियावर जेव्हा एखादी गोष्ट पसरते, तेव्हा त्या पसरण्याचा वेग प्रचंड असतो. आणि त्यामुळे अनेक लोकांचे समज किंवा गैरसमज होऊ शकतात. म्हणून या विषयावर आपण आज माहिती घेणार आहोत.
सगळ्यात पहिले एक लक्षात घेतलं पाहिजे की, कोणतीही गोष्ट कायदेशीर किंवा बेकायदेशीर हे केवळ एकाच मुद्द्यावर असं ठरवता येणं हे जवळपास अशक्य आहे. केवळ सामायिकात खरेदी केली म्हणून ती खरेदी किंवा तो व्यवहार बेकायदेशीरच असेल असं नाही. मुळात कोणत्याही व्यवहाराचा कायदेशीरपणा किंवा बेकायदेशीरपणा जर तपासायचा तर त्याला असं एका मुद्द्यावर लक्ष केंद्रित करून चालत नाही.
एकापेक्षा कितीतरी अधिक मुद्द्यांचा आपल्याला विचार करायला लागतो. धांडोळा घ्यावा लागतो. आणि मग त्या सगळ्या मुद्द्यांचा विचार करून आपण निष्कर्षावर येऊ शकतो. कि ही खरेदी कायदेशीर आहे का? बेकायदेशीर आहे! उदाहरण म्हणून जर समजून घ्यायचं झालं, तर समजा दहा लोकांनी दहा एकर जागा खरेदी केली. किंवा दहा लोकांनी दहा गुंठे जागा खरेदी केली.
तर केवळ त्या एकाच माहितीच्या आधारे हा व्यवहार किंवा ही खरेदी कायदेशीर किंवा बेकायदेशीर आहे असं म्हणणं योग्य होणार नाही. ते शंभर टक्के अयोग्य ठरेल. कोणत्याही जमिनीची खरेदी विक्री आणि त्याचा कायदेशीरपणा तपासायचा तर करार कायदा, आपल्याकडे लागू असलेले जमिनींचे कायदे, मग त्यात बरेच कायदे आले. जसे की, वहिवाट आणि शेतजमीन कायदा आला, तुकडेबंदी कायदा आला, वतन जमिनी, महाड जमिनी, हे सगळे कायदे आले.
विविध ट्रस्टच्या जमिनी असतात तो विषय आला. विविध न्यायालयांमध्ये जे खटले प्रलंबित आहेत, आणि ज्यांच्यावर मनाई हुकूम वगैरे आहे अशा जमिनींकरिता त्या न्यायालयीन खटल्यांची माहिती घ्यावी लागते. म्हणजे थोडक्यात सांगायचं उद्देश काय केवळ सामायिकत खरेदी केलीये म्हणून आपण घाबरून जाऊ नये. किंवा सामाईकात आपल्याला खरेदी करताच येणार नाही असाही स्वतःचा गैरसमज करून घेऊ नये.
आता कुळ वहिवाट आणि शेतजमीन कायदा आणि तुकडेबंदी तुकडेजोड कायदा. या कायद्याच्या दृष्टिकोनातून जर आपण विचार केला तर शेतजमीन खरेदी करण्याकरता खरेदी करणारी व्यक्ती शेतकरी असणं, किंवा त्याला खऱ्याखोऱ्या औद्योगिक वापरा करता ती शेतजमीन खरेदी करायची असणं, आणि एखाद्या भागामध्ये जमिनीच जे प्रमाणभूत क्षेत्र आहे त्या क्षेत्राचा मान ठेवून व्यवहार करणं, ह्या गोष्टी तो व्यवहार कायदेशीर ठरण्याकरता अत्यंत महत्त्वाचे आहेत.
म्हणजे जेव्हा एकापेक्षा अनेक लोक एका खरेदी खताने जमीन घेतात ती जर एनए असेल तर काहीच प्रश्न येत नाही. ती जर शेतजमीन असेल तर ते सगळे लोक शेतकरी असले पाहिजेत. त्यांचा खरेदीचा जो व्यवहार आहे त्यातलाच एक क्षेत्र आहे ते तुकडेबंदी तुकडे जोड कायदा आणि त्यातला प्रमाणभूत क्षेत्र याचा भंग करणारा नसेल. तर अशा सामायिक खरेदीला कोणतीही कायदेशीर अडचण किंवा समस्या अजिबात येणार नाही.
मात्र शेतजमीन म्हणजे कुळ वहिवाट आणि शेतजमीन कायदा, तुकडेबंदी तुकडेजोड कायदा, आदिवासींचा कायदा, कुळ कायदा, या म्हणजे थोडक्यात आपण जी जमीन घेतोय आणि जे लोक जमीन घेताय त्यांच्याशी संबंधित जे काही कायदेशीर तरतुदी तिथे लागू झालेले आहेत, त्या सगळ्या कायदेशीर तरतुदींचा जर आपण पालन केलं, तर मग केवळ सामायिक खरेदी करण्याने किंवा न करण्याने त्या खरेदीला किंवा व्यवहाराला कोणतीही कायदेशीर बाधा येणार नाही.
कोणत्याही परिस्थितीत सामायिक खरेदी या एकाच मुद्द्यावर आपलं लक्ष केंद्रित करू नका. एकापेक्षा अनेक लोक कायद्याच्या चौकटीत राहून जमिनीची खरेदी विक्री निश्चितपणे कऱ्य शकतात. आता करण्यामध्ये काही अडचणी येतात का? तर निश्चितपणे येतात! आता याच्यात अडचणी काय येऊ शकतात? तर जेव्हा अशी सामाईकात खरेदी होते. तेव्हा प्रत्येकाचा त्यामध्ये नक्की किती क्षेत्र आहे, ते क्षेत्र प्रत्यक्ष जमिनीवर नक्की कुठे आहे, त्याच्या चतुसशीमा कोणत्या? हे सगळं निश्चित करणं काहीसं कठीण असतं.
आता हे सगळं निश्चित करणे कठीण असल्यामुळे, अशा जागांचे तुकड्या तुकड्याने व्यवहार करणं सुद्धा फार कठीण आणि अशक्य असते. आता समजा दहा लोकांनी एखाद्या जमिनीचा तुकडा घेतला. आणि त्यातल्या एखाद दोन लोकांना समजा आपले हक्क विकायचे असतील, तर त्यांना स्वतंत्रपणे असे हक्क विकणे हे काहीसं कठीण जातं.
कारण त्यांचा क्षेत्रफळ निश्चित करणे, त्यांचा क्षेत्रफळ आणि त्याचं स्थान निश्चित करणे, आणि त्याच्या चतुष्यमा निश्चित करणे, हे जोवर होत नाही. तोवर अशी स्वतंत्र खरेदी विक्री करता येणं कठीण आहे. मात्र जर सामायिकत खरेदी केलेले म्हणजे समजा दहा लोकांनी ती जमीन खरेदी केली असेल. आणि त्यातले दोन लोक त्या उरलेल्या आठ लोकांना किंवा त्या आठ लोकांपैकी काही जणांना जर आपला जो काही हक्क किंवा हिस्सा आहे, ते बक्षीस पत्र किंवा हक्क सोड पत्र करून देत असतील तर त्या व्यवहाराला काहीच अडचण किंवा कायदेशीर बाधा येणार नाही.
असं निश्चितपणे करता येऊ शकतो. तेवढेच नाही जर सामाईकात खरेदी झाल्यानंतर वाटप करण्यात आलं. विभाजन करण्यात आलं, प्रत्येकाचे क्षेत्रफळ निश्चित करून त्याचे वेगळे वेगळे तुकडे करून घेण्यात आले, तर असे तुकडे स्वतंत्रपणे सुद्धा विकता येते. मात्र असे तुकडे करताना किंवा त्याचा व्यवहार करताना तुकडेबंदी तुकडेजोड कायद्याचा आपण भंग करत नाही ना याची एकदा खात्री करावी. कारण असा जर भंग झाला तर तो व्यवहार किंवा ते तुकडे हे कायदेशीर कचाट्यात सापडू शकतात.
सामाईक खरेदीमध्ये येणारी आणखीन एक अडचण, म्हणजे जेव्हा अशा मालमत्तेची पुनर्विक्री करायची असते. तेव्हा त्या मालमत्तेच्या खरेदीचा मूळ दस्त किंवा मूळ करार हा नवीन खरेदीदाराला बऱ्याच वेळा लागतो. विशेषतः ती जागा त्याला पुढे विकण्या करता, किंवा त्याला जर कर्ज वगैरे काढायचा असेल तर बँकेकडून अशा दस्ताची मागणी होते. मग समजा आपण दहा एकर जागा घेतली आणि त्यातली पाच एकर दुसऱ्याला विकायची असेल, तर पाच एकर आपल्याकडे शिल्लक राहिल्यामुळे आपल्याला आपलं मूळ खरेदीखत नवीन खरेदी दाराला देता येत नाही.
आणि नवीन खरेदीदाराला त्याच्या खरेदीच्या अगोदरच जो मालक होता. त्या व्यक्तीने कोणत्या कराराद्वारे खरेदी केली तो मूळ कागदपत्र मिळत नाही. आणि मगाशी म्हटल्याप्रमाणे काही बाबतीत ही एक अडचण उद्भवू शकते. आणि ती काहीशी तांत्रिक आणि काहीशी कायदेशीर अशी अडचण आहे. आणि सामायिकत खरेदी केली तर जोवर ते सगळे लोक मिळून सगळी जमीन विकून टाकत नाही, तोवर ही अडचण कायम राहते. सांगायचं अर्थ असा की, सामाईकात खरेदी करताच येत नाही असं नाही.
कायदेशीर चौकटीत राहून सामायिक खरेदी करता येते. मात्र सामायिक खरेदी करण्याचे काही तोटे निश्चितपणे आहेत. जे आपण आता काही त्याचे महत्त्वाचे तोटे लक्षात घेतले. त्यामुळे कायदेशीर चौकटी आणि सामायिक खरेदीचे फायदे तोटे या दोन्हीचा एकत्रित विचार करून, सामायिक खरेदी करायची किंवा नाही करायची? याचा योग्य निर्णय ज्याने त्याने आपापल्या परीने घेणं हे आवश्यक आहे. पण असं करताच येणार नाही किंवा असं करायचं नाही अशा निष्कर्षा प्रत कुठलाही माहिती किंवा कुठल्याही मेसेजेस बघून अशी भीती बाळगून घेवू नका.
या माहितीचा किंवा अन्य कोणतीही माहिती जी तुम्ही वाचली किंवा ऐकली असेल तिचा दिशादर्शक म्हणून वापर करा. आणि त्या दिशेने तुम्ही स्वतः अभ्यास करा. तुम्ही स्वतः माहिती मिळवा. आणि त्याच्या आधारे तुम्ही इन्फॉर्मल डिसिजन ज्याला म्हणतात. म्हणजे सगळी माहिती करून घेतलेला निर्णय घेऊ शकाल. जो निश्चितपणे अधिक सुज्ञपणाचा आणि शहाणपणाचा असेल.
सूचना: वरील माहिती उपलब्ध माहितीचा अभ्यास करून तसेच वेगवेगळ्या इंटरनेट स्रोतांचा अभ्यास करून प्रदर्शित करण्यात आलेली आहे. सदर माहिती हि सामान्य जनतेमध्ये जागरूकता निर्माण करण्यासाठी प्रदर्शित करण्यात आली आहे या माहितीमध्ये काही त्रुटी आढळ्यास त्यास मानवी चूक मानले जावे.
सदर लेख अथवा लेखातील कुठल्याही भागाचे छापील, इलेक्ट्रॉनिक माध्यमात परवानगीशिवाय पुनर्मुद्रण किंवा कुठल्याही सोशल मीडियात कॉपी-पेस्ट करून पुनर्लेखन करण्यास सक्त मनाई आहे. याचे उल्लंघन केल्याचे आढळल्यास कायदेशीर कारवाई करण्यात येईल. लेख आपल्या मित्र, मैत्रिणींना पाठवण्यासाठी उपलब्ध पर्यायांचा वापर करून जरूर शेअर करा.
