एखादा फ्लॅट घेताना हे दोन प्रमाणपत्र पाहूनच तो फ्लॅट घ्यावा. जाणून घ्या कोणते आहेत ते प्रमाणपत्र आणि काय आहे त्याचे महत्व.

आज आपण इथे बघणार आहोत, फ्लॅट घेताना जे आपण कागदपत्र पाहतो त्याच्या मधला हा शेवटचा टप्पा. शेवटी, शेवटची दोन कागद बघायचे असतात. इमारत पूर्णत्व प्रमाणपत्र व occupancy certificate ( भोगवटा प्रमाणपत्र ). (1). BCC- Building Completion Certificate :  याला मराठीत इमारत पूर्णत्वाचा दाखला असं म्हटलं जातं. आणि याच्यानंतर अजून एक कागदपत्र असत. (2). OC – occupancy Certificate : याला मराठीत भोगवटा प्रमाणपत्र असे म्हणतात. आता आपण बघूया, CC & OC म्हणजे नक्की काय आणि यामध्ये मूलभूत फरक काय आहे ते बघूया.

1.CC – तर कम्प्लिशन सर्टिफिकेट ला बीसीसी म्हणजेच बिल्डींग कम्पिलीशन सर्टिफिकेट असाही म्हणतात. त्या नावातच तुम्हाला दिसेल की कम्प्लिशन सर्टिफिकेट हे बिल्डिंग शी रिलेटेड आहे. बिल्डिंगचा जो स्ट्रक्चर आहे त्या स्ट्रक्चरच्या संबंधित प्रमाणपत्र तुम्हाला मिळेल ते म्हणजेच कम्प्लिशन सर्टिफिकेट. स्ट्रक्चर म्हणजे काय? तर बिल्डर जेव्हा एखादी बिल्डिंग इमारत बांधतो तेव्हा त्याचा एक स्ट्रक्चरल प्लान तयार करतो आणि तो सॅक्शंन साठी तिथल्या स्थानिक अथॉरिटी कडे पाठवतो. मग जेव्हा बिल्डिंग बांधून होते तेव्हा तिथल्या स्थानिक ऑथॉरिटी ला सांगावं लागतं की या स्ट्रक्चरचा आम्ही असा प्लॅन दिला होता आणि त्याप्रमाणे ही बिल्डिंग पूर्ण केली.

मग स्थानिक अथॉरिटी हे चेक करते की खरोखरच स्ट्रक्चरल पॅरामीटर वर दिल्याप्रमाणे ही बिल्डिंग बांधून पूर्ण झाली आहे का ते पाहिले जात.
हे चेक करताना काय काय पाहिलं जातं, तर स्ट्रक्चरल प्लॅन नुसार बिल्डिंग इमारत पूर्ण करण्यात आली का? हा पहिला पॅरामीटर पाहिला जातो.
दुसरा, बिल्डिंगचा जो प्लॅन होता की ज्यामध्ये ओपन स्पेस दाखवला होता किंवा अजून कुठला एरिया दाखवला होता बिल्डिंगचा त्यानुसार ही इमारत बांधून पूर्ण झाली का? हे पाहिलं जातं.

तिसरी गोष्ट पाहिल्या जाते की, फायर सेफ्टी रिलेटेड जे काही तुम्ही स्ट्रक्चर मध्ये दाखवलं होतं किंवा स्ट्रक्चर मध्ये स्ट्रक्चरल रिक्वायरमेंट नुसार फायर सेफ्टी द्यायची असते. कुठे द्यायचं असतं? कुठे रिफ्युज एरिया द्यायचा असतो ? म्हणजे जर आग लागली तर लोक कुठे उभे राहतील ? तो एरिया दाखवावा लागतो फायर सेफ्टी च्या हिशोबाने. या सगळ्या गोष्टी टाकल्या आहेत का? गोष्टी आधी प्लॅनमध्ये दाखवल्या होत्या त्या बांधलेल्या इमारतीमध्ये त्या सगळ्या गोष्टी दिल्या आहेत का? हे पाहिलं जातं.

चौथी गोष्ट पाहिली जाते ती म्हणजे, डिझास्टर मॅनेजमेंट. डिझास्टर मॅनेजमेंट संबंधित ज्या काही प्रोविजन इमारतीमध्ये करायला पाहिजेत. आपत्कालीन काही झालं तर ज्या ज्या गोष्टी असायला पाहिजे एका स्ट्रक्चर मध्ये त्या नेमकं प्लान मध्ये काय दाखवल्या होत्या आणि त्यानुसार त्या खरोखर इमारत उभी झाली आहे त्याच्यामध्ये दिल्या आहेत का हे पाहिलं जातं.

आणि पाचवी गोष्ट सगळ्यात महत्वाची पाहिले जाते ती म्हणजे तुम्ही जेव्हा बिल्डिंग चा प्लॅन सबमिट केला होता तेव्हा समजा अमुक एवढे मजले म्हणून दाखवले होतात इतके मजले आम्ही बांधणार आणि त्याच्यामध्ये प्रत्येक मजल्यावर एवढे युनिट फ्लॅट्स राहणार त्यानुसार बरोबर तेवढेच मजले बांधले आहे का. एखादा मजला जास्त नाही बांधला ना हे पाहिलं जातं आणि एखाद्या मजल्यावर जास्तीचे फ्लॅट बांधले आहेत का मुळात जेवढे तुम्ही दाखवले तेवढेच फ्लॅट बांधतात ना हे सुद्धा पाहिलं जातं. हे सगळं स्ट्रक्चरशी रिलेटेड जे काही तपासणी असते ती केली जाते. ती स्ट्रक्चरल पॅरामीटर वर इमारत सांगितल्याप्रमाणे बांधली का? आणि स्ट्रक्चरल पॅरामीटर चे सगळे नियम पाळलेत का? हे पाहिले जातात आणि जर वाटलं की “हो”. स्ट्रक्चरल पॅरामीटर्स वर इमारत नीट बांधून उभी झाली आहे. हे एकदा कन्फर्म झालं की लोकल अथोरिटी कॉम्प्लिशन सर्टिफिकेट किंवा बिल्डिंग कम्प्लिशन सर्टिफिकेट किंवा इमारत पूर्णत्वाचा दाखला बिल्डरला देते.

तर हे सगळे होते बिल्डिंग कम्प्लिशन सर्टिफिकेट साठी लागणारे निकष आणि ते पूर्ण झाले की CC मिळते. पण आता कम्प्लिशन सर्टिफिकेट मिळाली याचा अर्थ आत्ता बिल्डिंग राहण्या योग्य आहे का? तर आता तरी – “नाही!”

का कारण, ॲक्युपाय करावं, याच्यासाठी अजून इमारत तयार नाही. हे स्ट्रक्चरल रिलेटेड स्ट्रक्चर शी संबंधित बिल्डिंगनी निकष पूर्ण केलेले आहेत.
आता राहण्यासाठी ती योग्य कधी होईल? त्याच्यासाठी पण दुसरा टप्पा आहे तो दुसरा म्हणजे बिल्डिंग मधले अम्युनिटीज आणि सेफ्टी. अम्युनिटीज आणि सेफ्टी ह्या सोयी जेव्हा पूर्ण केल्या जातील किंवा दिल्या जातील तेव्हा मग ती राहण्यायोग्य होईल. यामध्ये काय पाहिलं जातं? – अम्युनिटीज मध्ये Basically तीन गोष्टी पाहिल्या जातात.

•  एक इलेक्ट्रिसिटी आहे का? त्याच्यासाठी ट्रान्सफॉर्मर व्यवस्थित लागला आहे का? व्यवस्थित इलेक्ट्रिसिटी सप्लाय सगळीकडे दिले आहे का?ही पहिली बेसिक अम्युनिटी पहिल जाते OC देण्याआधी.
•  दुसरी इम्युनिटी पाहिली जाते ती म्हणजे, पाण्याचा सप्लाय. इलेक्ट्रिक जितका महत्त्वाची आहे फंडामेंटल आहे तितकीच फंडामेंटल अम्युनिटीज आहे वॉटर सप्लाय, वॉटर लाईन हे पाहिल्या जातात.
• आणि तिसरी कम्युनिटी पाहिली जाते ती म्हणजे सी वेज लाईन आहे का? ड्रेनेज पाईप बरोबर लावले आहे का? त्याची व्यवस्थित सोय आहे का? त्याचा आउटलेट वगैरे प्रोसेसिंग वगैरे जे काही निकष आहेत त्यानुसार ती व्यवस्थित केली आहे का? म्हणजे सोसायटीत राहायला आलेला लोकांना नंतर त्रास होणार नाही. आजार होणार नाही किंवा अजून काही उद्भवणार नाही. या हिशेबाने ह्या फंडामेंटल तीन अम्युनिटी तपासल्या जातात. कारण याच्याशिवाय ह्या जर तीन अम्युनिटीज नसतील तर फ्लॅट होल्डर फ्लॅट occupy करू शकत नाही. कारण फ्लॅट occupy करण्यासाठी ह्या तीन गोष्टी आवश्यक असतात.

ह्या जर तीन गोष्टी नसतील यातील ॲम्युनिटी जर नसतील. अम्युनिटीज फंडामेंटल तर ॲक्युपंसी सर्टिफिकेट मिळत नाही. ॲक्युपंसी सर्टिफिकेट न घेता जर फ्लॅटवर राहायला गेले तर लोकल अथॉरिटी कडे काय पावर आहे?

नंबर एक, जर ओ सी- ॲक्युपंसी सर्टिफिकेट म्हणजेच भोगवटा प्रमाणपत्र जर नसेल तर तिथे फ्लॅट मध्ये जी लोक राहायला गेली त्यांचं इव्हीक्शन करण्याची पूर्ण पावर पूर्ण ऑथॉरिटी लोकल ऑथॉरिटी ला आहे. म्हणजे भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय जर तुम्ही फ्लॅटमध्ये राहायला गेलात, ओसी शिवाय जर तुम्ही राहायला गेलात, ॲक्युपंसी शिवाय जर तुम्ही फ्लॅटचा ताबा घेतला तर लोकल अथोरिटी कधीही तुम्हाला फ्लॅटमधून बाहेर काढू शकते पहिलं.

दुसरा ओसीसी शिवाय बिल्डरने ताबा दिला आणि तिथे राहत असतील तर फक्त इव्हीक्शन नाही तर विदाऊट OC वाल्या बिल्डिंग च डिमोल्युशन करता येऊ शकतं. केलं जाऊ शकत. तेवढी पावर लोकल ऑथॉरिटीला असतं. म्हणजे नुसतं इव्हीक्शन नाही तर, त्या इमारतीचा डिमोल्युशन होऊ शकतो. कारण बेसिक ॲम्युनिटीज त्या बिल्डिंगला नाहीत किंवा बेसिक ॲम्युनिटी च अप्रूव्हल त्या बिल्डरने घेतलं नाही त्याच्यामुळे एवढं टोकाचे पाऊल लोकल ऑथॉरिटी कडून उचलला जाऊ शकतो. आता याच्या व्यतिरिक्त बरेचदा काय होतं विदाऊट ओसी तुम्ही लोक फ्लॅटचा ताबा घेता. राहायला जातात. बिल्डर ओसी देत नाही. मग काय करायचं?खरंतर ओ सी मिळवून देण्याचा काम बिल्डर्स असतात पण समजा बिल्डरने ओसी नाही दिलं तर फ्लॅट होल्डर सुद्धा ह्या सगळ्या अॅम्युनिटी लावून घेऊ शकतात.

As a सोसायटी म्हणून ह्या सगळ्या अम्युनिटीची सोय करून पूर्तता करून फ्लॅट होल्डरचं असोसिएशन फ्लॅट होल्डरच्या असोसिएशनच्या वतीने लोकल अथोरिटी कडे अर्ज टाकून OC मिळवू शकतो. म्हणजे बिल्डर ने OC नाही काढून दिली, तर सगळ बिघडलच असं नाही. फ्लॅट होल्डर सुद्धा ओसी साठी अप्लाय करू शकतात आणि OC मिळवू शकतात. मग त्याच्यासाठी काही बेसिक कागदपत्रे लागतात ती कोणती तर?

1.  एक कॉम्प्लिशन सर्टिफिकेट लागेल. आता हे कॉम्पिटिशन सर्टिफिकेट तर बिल्डर द्यायचं असतं कारण बिल्डरने स्ट्रक्चरल पॅरामीटर्स वर बिल्डींग कम्प्लीट केली. कम्प्लीट करताना स्ट्रक्चरल पॅरामीटरच उल्लंघन नाही केलं या निकषावर त्याला कम्प्लिशन सर्टिफिकेट मिळते. तर पहिला कागद लागतो तुमच कम्प्लिशन सर्टिफिकेट.
2.  दुसरा कागद लागतो, फायर डिपार्टमेंटची एनओसी.
3.  तिसरे कागद लागतं पॉल्युशन कंट्रोल बोर्डाची NOC.
4.  चौथा कागद लागतं, जर एअरपोर्टच्या आसपास तुमची बिल्डिंग असेल तर एअरपोर्ट अथॉरिटीची एनओसी.
5.  पाचवा कागद लागतं, इलेक्ट्रिक अथॉरिटीची एनओसी.
6.  सहावा कागद लागतो, बिल्डिंगची फायनल ड्राइंग आणि त्याचा आर्किटेक्ट करून फायनल ड्रॉईंग. हे पाचवं कागद लागतं.
7.  आणि सातवा कागद लागतं, काही लोकल अथॉरिटीचे ड्युटी आहे, टॅक्सेस आहे, टॅक्सीस आहे ते सगळं तुम्ही पे केलात हा कागद लागतो. त्याच्याशी संबंधित सगळे रिसीट लागतात आणि हे सगळं जर तुम्ही एकत्र करून फ्लॅट होल्डर ने लोकल ऑथेरिटीकडे सबमिट केला तर लोकल ऑथॉरिटी हे सगळं पाहते त्याच्यानंतर ते ऍक्च्युली साईट विजिट करतात. इन्स्पेक्शन करतात.

इन्स्पेक्शन मध्ये त्यांना सगळे ॲम्युनिटीज, सगळे नियमांची पूर्तता झाली असा दिसलं की इन्स्पेक्शन वरती ते रीमार्क देतात की बिल्डिंग OC सर्टिफिकेट इशू करण्यासाठी क्वालिफाय होते. म्हणजेच भोगवठा प्रमाणपत्र देण्यासाठी ही इमारत क्वालिफाय होते. असा त्या इन्स्पेक्शन सर्टिफिकेट वरती ते शेरा मारतात.

हे सगळं झाल्यानंतर लोकल ऑथॉरिटी कडून तुम्हाला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळतं. एकदा का भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालं की तेव्हापासून तुम्ही खरोखर कायदेशीर ताबा घेऊ शकता किंवा तुमचा कायदेशीर ताबा भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्या तारखेपासून ग्राह्य मानले जातो. त्या आधीचा तुमचा ताबा जरी तुमच्याकडे ताबा असेल तरी तो इल्लीगल मानला जातो आणि इल्लीगल अक्युपेशनचं लीगल स्टेटस उद्या त्या बिल्डिंगमध्ये काही डिस्प्युट झाला तर सरकार दरबारी किंवा कुठल्या प्रोसिडिंग्स मध्ये ग्राह्य मानल्या जात नाही आणि मालक म्हणून तुमचं सुद्धा टायटल हा डिस्प्युटेड राहतो. तर एकंदरीत ही होती माहिती या दोन कागदाची, कंप्लिशन सर्टिफिकेट (CC) आणि (OC)ॲक्युपंसी सर्टिफिकेट.