‘जमिनीचे टायटल क्लिअर आहे’ हे वाक्य तुम्ही बरेचवेळा ऐकले असेल. पण याचा नेमका अर्थ काय? जाणून घ्या सविस्तर.

आजचा विषय आहे, क्लियर टायटल किंवा टायटल क्लियर आहे असं जे लोक म्हणतात त्या संबंधीची माहिती घेणे. नेमकं या क्लियर टायटल किंवा टायटल क्लियर चा अर्थ काय? ते आज आपण समजून घेऊया.

तुम्ही जेव्हा केव्हा एखादी प्रॉपर्टी खरेदी करायला जाता, मग ती प्रॉपर्टी फ्लॅट असो, प्लॉट असो, जमीन असो, किंवा अजून कुठली स्थावर मालमत्ता असो. ती जेव्हा तुम्ही खरेदी करायला जाता तेव्हा पुढचे लोक जे विकणारे आहेत ते किंवा त्यांचा एजंट असे छातीठोकपणे सांगतो, की टायटल क्लियर आहे काही प्रॉब्लेम येणार नाही, बिनधास्त घेऊन टाका. आपण प्रॉपर्टी आयुष्यात पहिल्यांदाच घ्यायला जाणार असतो. आपल्याला माहीत नसतं ‘क्लिअर टायटल’ म्हणजे काय भानगडी असतात. पुढचे लोक इतक्या कॉन्फिडंटली सांगतात की टायटल क्लियर असलं म्हणजे सगळं क्लियर आहे. ती प्रॉपर्टी व्यवहारासाठी योग्य आहे. असा आपला गैरसमज होतो. आणि टायटल क्लियर आहे किंवा क्लिअर टायटल आहे एवढ्या एका गोष्टीवर आपण खूप विश्वास ठेवून व्यवहार करून बसतो. आणि पुढे काहीतरी भानगड होते. किंवा मग पुढे तुम्हाला कोर्टाच्या पायऱ्या चढाव्या लागतात, पैसा फसतो आणि मनस्ताप होतो.

त्याच्यामुळे आज आपण हे समजून घेऊया की ते क्लिअर टायटल किंवा टायटल क्लियर आहे म्हणजे नेमकं काय? तर टायटल क्लियर याच्या मधलं, ‘टायटल’ याचा अर्थ काय? आणि क्लिअर याचा अर्थ काय आहे? तर, सध्या आणि समजेल अश्या शब्दात सांगायचं झालं तर टायटल याचा अर्थ मालकी हक्क. आणि क्लिअर याचा अर्थ मालकी हक्कावर कुठलाही वाद नाही, कुठल्याही कोर्टात दावा नाही, कुठल्याही शासकीय निर्बंध नाही, किंवा अजून कुठलेही अडीअडचणी, बंधन किंवा कुठल्याही प्रकारच्या कायदेशीर प्रोसेस मध्ये ही तुमची मालकी फसलेली नाही, अडकलेली नाही, याला म्हणतात क्लियर असणे.

एकंदरीत टायटल क्लियर म्हणजे काय तर मालकी हक्क कुठल्याही वादात नाही असं त्याचा अर्थ होतो. आता प्रश्न पडतो तो म्हणजे मालकी हक्क कुठल्याही वादात नाही हे जर खरं असेल, किंवा एवढं असेल तर हे जमिनीचं किंवा प्रॉफिटचा व्यवहार करण्यासाठी पुरेसा आहे का? तर अजिबात नाही. मुळात खूप लोकांना असं वाटतं सातबारावर नाव आहे म्हणजे मालकी हक्क आहे. मुळात सातबारा वर ज्याचे नाव आहे तो माणूस मालक असेलच असे नाही. सातबारावर नाव असलेला माणूस हा त्या प्रॉपर्टीचा एकटाच मालक असेल असे नाही हे लक्षात ठेवा. खूप लोकांना अस वाटत पण ते अस नसत.

सातबारावर तुमचं नाव आहे तरी तुम्ही मालक नाही. आणि त्याच्याउलट ज्याच सातबारा वर नाव नाही असा माणूस सुद्धा मालक असू शकतो किंवा असतो. थोडक्यात काय सातबारा हे टायटलच डॉक्युमेंट नाही. सातबारा हे मालकी हक्काचं डॉक्युमेंट नाही. सातबारा हा फक्त महसूल विभागाचा दस्तएवज आहे. मग आता प्रश्न पडतो की टायटलचे डॉक्युमेंट कुठले? मालकी हक्काचे डॉक्युमेंट कुठले? चला तर त्याबद्दल सविस्तर माहिती घेऊ.

• पहिला डॉक्युमेंट असतो खरेदीखत. ज्या माणसाकडे खरेदीखत आहे त्याच्याकडे जमिनीची मालकी आहे असे समजले जाते. खरेदी खत हा मालकी हक्काचा दस्त आहे. तो माणूस टायटल होल्डर आहे. तर टायटल चा पहिला डॉक्युमेंट खरेदीखत.
• दुसरा डॉक्युमेंट म्हणजे गिफ्टडीड. एखाद्या माणसाकडे जर गिफ्टडीडने एखाद्या संपत्तीची मालकी आली असेल, तर गिफ्टडिड हे टायटल च दुसरं डॉक्युमेंट आहे.
• तिसरा डॉक्युमेंट, विल म्हणजे मृत्युपत्र. एखाद्या माणसाकडे विल या दस्तान्वये समजा संपत्ती आली, संपत्तीची मालकी हक्क आलं, तर विल या डॉक्युमेंट च्या द्वारे हा माणूस त्या संपत्तीचा टायटल होल्डर आहे. कायदेशीर टायटल होल्डर बनतो.
• चौथा डॉक्युमेंट वारसहक्क. आता वारस हक्क म्हणजे काय? आपल्याकडे हिंदू सक्सेशन ॲक्ट आहे, एखादा घरचा करता पुरुष आहे. वडील आई, आपले आजोबा, आपले पूर्वज जेव्हा वारतात तेव्हा त्यांची संपत्ती त्यांच्या वारसाला मिळते. कशी मिळते ते म्हणजे वारसहक्क कायद्याने मिळते. मग त्याच्यासाठी काय एक तर तुम्ही त्यांचे वारस आहे हे सिद्ध करा. ते सिद्ध करायला काय करावे लागेल? तुम्ही एका सक्षम अधिकाऱ्याकडून प्रमाणपत्र घेता किंवा कोर्टामध्ये तुम्ही दावा दाखल करता आणि कोर्टामधून हेअरशिफ्ट सर्टिफिकेट घेता. वारस म्हणून वारस सर्टिफिकेट घेता आणि ते वारस सर्टिफिकेट तुम्ही त्या संबंधित मिळकतीवर नाव तब्दील करणाऱ्या अधिकाऱ्यात अधिकाऱ्याकडे हे कोर्टातलं वारस प्रमाणपत्र देता. तेव्हा तुमचे नाव फेरफार द्वारे किंवा ती जी काही प्रोसेस आहेत त्या प्रोसेसने वारस म्हणून तुमचे नाव तिथे चढवतात.
• या सगळ्याच्या व्यतिरिक्त पाचवा एक प्रकार आहे तो म्हणजे हक्क सोड प्रमाणपत्र. समजा तुमच्याकडे एखादी प्रॉपर्टी आहे. तुमच्याकडे त्या प्रॉपर्टी बद्दलचे वरील चार पैकी कुठलेही डॉक्युमेंट नाही. म्हणजे खरेदीखत, गिफ्टडिड, मृत्युपत्र, किंवा वारसपत्र यापैकी कुठलाही डॉक्युमेंट नाहीये. तेंव्हा हक्कसोड प्रमाणपत्र कामी येते.
• खरंतर हक्कसोड पत्र हे टायटल ट्रान्सफर करण्यापेक्षा टायटल मधला हक्क सोडतो. हे एखाद्या प्रॉपर्टीवरील आपला हक्क सोडण्याचा डॉक्युमेंट आहे. त्याच्यामुळे आपण वरील माहिती पाहताना याचा उल्लेख केला नाही, त्याचा थोडासा वेगळा प्रकार आहे. पण खरं आहे हे डॉक्युमेंट सुद्धा टायटलच शेअर टायटल असेल विभागीत मालकी हक्क असेल.

दोन लोकांमध्ये मालकी हक्क असेल तर एक माणूस मालकी हक्क सोडतो. आणि हे कधी ॲप्लिकेबल आहे, ही जर संपत्ती वारसहक्क आणि वडिलोपार्जित आलेली असेल तर हक्क सोड पत्राने सोडतात. तरीही आपण चार डॉक्युमेंट आहेत ते जर तुमच्याकडे नाहीयेत, पण तुमच्याकडे प्रॉपर्टी आहे. वीस तीस वर्षापासून तुमच्याकडे पजेशन आहे. त्याच्यावर कुणाचा क्लेम नाही. अशा पद्धतीची तुमच्याकडे प्रॉपर्टी आहे. मग त्या केस मध्ये तुम्ही ज्याच्या ताबा तो मालक या सूत्राला धरून मालक बनला. किंवा कोर्टाच्या आदेशाने मालक बनतात. तर अशा प्रकारचे दस्त झालं असेल, कोर्टाच्या आदेशाने तुम्ही मालक बनला असाल. आणि कोर्टाचं एखाद्या प्रॉपर्टीचा डिस्ट्रूट झालं, कोर्टाच्या आदेश तुमच्या बाजूने आला आणि तुम्ही मालक बनतात, तर तो जो आदेश आहेत तो तुमच्या टायटलचा डॉक्युमेंट आहे. ज्याद्वारे तुम्ही मालक म्हणतात. तर ही सगळी आहे टायटलची डॉक्युमेंट्स.

तर आता हे तुम्हाला कळलं की टायटल म्हणजे काय तर मालकी हक्क. टायटलचे दस्त कोणते तर हे पाच असतात. आणि टायटल होल्डर म्हणजे काय जो मालकी हक्क धारण करतो. त्या प्रॉपर्टीचा तो टायटल होल्डर.

आता क्लिअर टायटल म्हणजे काय? की हे जे कुठले तुमचे दस्त आहे. त्या दस्तावर कुठल्याही प्रकारचे ऑब्जेक्शन नाही. कुठलाही वाद नाही. तर क्लिअर टायटल एवढं कळलं असेल. तर आता हे जर तुमचे टायटल होल्डर तुमच्याकडे एखाद्या प्रॉपर्टीचं टायटलचा दस्त आहे. आणि टायटल क्लिअर आहे, मग या दस्ताचा दुसऱ्याला विक्री करता येते का? तर अजिबात येत नाही. क्लिअर टायटल असणे म्हणजे विक्रीसाठी तुमचा टायटल क्वालिफाय होतो असं अजिबात नाही. विक्रीसाठी तुमच्या डॉक्युमेंट क्वालिफाय होण्यासाठी त्या त्या परिस्थितीमध्ये बऱ्याच गोष्टी क्लियर आहेत का बघावे लागतात. इतर अटी शर्ती लागू आहेत की नाही हे तपासाव्या लागतात. त्या खूप मोठ्या आहेत.

उदाहरणार्थ आपण 2,3 गोष्टी पाहुयात, आमच्या पुण्यामध्ये एखाद्याचे क्लियर टायटल आहे. एखादा प्लॉट आहे, क्लिअर टायटल आहे, डॉक्युमेंट त्याच्याकडे आहे. आणि कुठला तो वाद नाहीये, म्हणजे टायटल क्लियर आहे. मग ही प्रॉपर्टी/ प्लॉट ट्रान्सफर करता येईल का? आता जेव्हा तुम्ही एजंट कडे जातात, त्या मालकाकडे जातात जमिनीच्या, तो बोलेल माझा डॉक्युमेंट क्लियर आहेत. टायटल क्लियर आहे, मी विकतो. त्याला विकायचा आहे. मात्र तुम्ही फसायच नाही. टायटल क्लिअर आहे म्हणजे विकत घेण्या योग्य आहे असे नाही. तुम्ही मग काय करणार, तर इतर गोष्टी तपासणार! तो प्लॉट आर झोन मध्ये आहे का, हे तपासायचं. आरझोनचा डॉक्युमेंट क्लिअर असेल तर ट्रान्सफर करण्यासाठीची पहिली अट ही तो क्वालिफाय होतो.

मग दुसरं ती जमीन जर शेतजमीन असेल, आमच्या पुण्यामध्ये 11 गुंठ्याची अट आहे. बाकी जिल्ह्यामध्ये शेत जमिनीसाठी अटी वेगळ्या आहेत. तुम्ही संबंधित तलाठ्याकडे चौकशी करा. प्रत्येक जिल्ह्यात सेम अटी नाही आहे. निर्धारित क्षेत्राच्या अटी जिल्हा वाईज बदलतात. तर आमच्या पुणे जिल्ह्यामध्ये 11 गुंठ्याची जर शेतजमीन असेल तुम्ही क्षेत्र विकत घेत असाल तर क्वालिफाय होता. पण 11 पेक्षा कमी घेत असाल तर क्वालिफाय होत नाही. कारण टायटल क्लियर असणे पुरेसं नसतं दुसरी अट पण आपल्याला इतर अटीमध्ये ही 11 गुंठ्याची अट तुम्हाला अडकवून बसेल. त्यानंतर आमच्या पुण्यामध्ये बीडीपी पार्क आसपास आहे.

बायोडायव्हर्सिटी पार्क जर तुमचा लागू असेल तर टायटल क्लिअर असला तरी तुम्ही प्लॉट घेऊ शकत नाही. मिळकत घेऊ शकत नाही. समझा तुमचं टायटल क्लियर आहे, पण त्याच्यावर समजा रेस्ट्रिक्टेड झोनिंग पडली. आत्ता पुणे जिल्ह्यामध्ये पीएमआरडीने नव्याने डीपी प्लॅन केलाय. त्यानुसार असं समजा झोनिंग तुमच्या प्रॉपर्टीवर पडलं ज्याच्यामुळे हस्तांतरण होऊ शकत नाहीत. तर असं काही आलं असेल तर तुम्ही ती संपत्ती घेऊ शकत नाही. म्हणजे बघा टायटल क्लियरच्या व्यतिरिक्त अशा बऱ्याच गोष्टी असतात ज्या तुम्हाला माहित नाही. त्या बघायचे असतात, त्या जर क्लियर असतील, त्या स्पष्ट असतील, त्याची कुठलीही कायदेशीर अडथळा नसेल, बांधा नसेल, तरच तुम्ही ती प्रॉपर्टी विकत घेऊ शकता.

थोडक्यात फक्त टायटल क्लियर असल्यामुळे तुम्ही प्रॉपर्टी विकत घेऊ शकता. असा जो तुमचा समाज आहे तो चुकीचा आहे. तुम्हाला जर प्रॉपर्टी घ्यायचे असेल तर टायटल क्लियर असण्याच्या व्यतिरित ह्या ज्या आपण आता गोष्टी पहिल्या तशा किंवा तत्सम बऱ्याच गोष्टी तपासायचे असतात. त्या तुम्ही तपासा, आणि त्या सगळ्या गोष्टी तपासलात आणि त्या सगळ्या गोष्टींमध्ये कुठलाही अडथळा दिसत नसेल, कायदेशीर प्रॉब्लेम नसेल, तरच तुम्ही प्रॉपर्टी देऊ शकता किंवा घेण्याचा निर्णय घ्या. फक्त टायटल क्लियर आहे या गोष्टीवरून तुम्ही प्रॉपर्टी घेण्याचा निर्णय घेऊ नका. तर ही होती टायटल संदर्भातील माहिती. आणि टायटल क्लियर असला तरी जमिनीचा व्यवहार होण्यासाठी कशा अडचणी असतात, कसं इतर गोष्टींचा कायदेशीर निर्बंध असतं, त्याबद्दलची माहिती. ही माहिती नक्कीच तुम्हाला उपयोगी असेल.